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王健林甩賣資產回籠千億現金

2018年11月19日 16:16:00 來源:長江商業 出處:頂點財經

  萬達集團掌門人王健林似乎仍在煎熬中度日。

  始于2017年6月的萬達股債雙殺風波之后,負債逾4000億的王健林推動了萬達產業輕資產轉型,頻頻甩賣近千億資產去地產化。與此同時,集團架構重整,從集團到商管、電影等板塊,無一不進行變革。

  然而, 截至目前,已經在A股IPO排隊逾三年的萬達商管仍然停留在已反饋階段。另一家A股公司萬達電影收購萬達影視的重組,已經歷時16個月三易重組方案,交易價格從372億元縮水至116億元,至今也未獲得證監會審核通過。

  不到兩年時間,曾經的首富早已失去寶座,面對前路未卜的處境,不知王健林何去何從?

  萬達集團還在甩賣資產。

  11月16日,萬達集團同意將位于美國加州比弗利山莊一地塊出售給英國倫敦一家房地產公司。此外,萬達集團位于芝加哥的萬達大廈項目似乎也已有買家在洽談之中。一旦交易完成,萬達集團的海地產項目將全部清盤。

  其實,去年6月,萬達集團上演了股債雙殺風波。一個月后,萬達集團便開啟甩賣資產模式。在國內,萬達先后打包出讓13個文旅項目及77家酒店、出售萬達文化管理100%股權等,在海外,萬達相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產,并將大多數業務移回國內。

  據長江商報記者粗略估算,上述資產出售萬達集團“回血”近千億元。

  此外,萬達集團在內部實施了架構調整,集團劃分為商管、文化、地產、金融四大產業板塊。

  11月14日,北京一不愿具名的券商分析師向長江商報記者表示,萬達集團近一年來的產業調整,除了在降杠桿外,更多的是在輕資產轉型,去地產化,其目的可能是推動萬達核心資產萬達商管A股上市。

  不過,自2015年9月向證監會申報并實施預披露后,至今已過三年,萬達商管依舊在排隊候審中,目前處于已反饋階段。

  上周,針對萬達集團甩賣資產及萬達商管IPO事宜,長江商報記者向萬達方面發去采訪函,截至發稿時止,尚未收到回復。

  海外地產項目或將清盤

  去年7月啟動的甩賣資產行動還在持續。長江商報記者根據公開信息梳理發現,今年以來,萬達集團頻頻出售海外地產項目。具體為,今年1月16日,出售首個海外地產項目萬達·倫敦ONE60%股權給富力地產,另外40%股權仍由萬達香港持有。此次交易價格為3560萬英鎊,同時,富力同意代表倫敦項目公司向萬達酒店償還債務約1.59億英鎊,兩項合計為17.21億元。倫敦項目系萬達于2013年斥資10億英鎊買入,為萬達集團的首個海外項目,也是萬達集團高檔酒店全球化布局的開始。

  今年2月15日,萬達又以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權。3個月后,萬達再次大甩賣。其在澳洲黃金海岸項目及悉尼項目也被出售,價格為3.15億澳元。此次的接盤方為玉湖集團,玉湖集團還需向萬達集團償還債務8.15億澳元,包括現有貸款及額外貸款。

  今年9月18日,萬達集團還向三五集團出售位于芝加哥的摩天大樓。加上去年出售的西班牙大廈,至此,萬達集團位于海外的地產項目僅剩下位于芝加哥的萬達大廈。

  公開消息稱,就是這最后一個海外地產項目,已有買家正在洽談中。如果交易完成,意味著萬達集團的海外地產項目將全部清盤。不過,關于出售芝加哥項目事項,長江商報記者未得到權威消息印證。

  除甩賣海外資產,萬達集團還同時處置國內資產。最為矚目的是去年7月19日。萬達與融創、富力上演了一場世紀交易:萬達將77家酒店賣給了富力地產,交易價格為199.06億元,以438.44億元將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創,合計金額為637.50億元。

  今年10月29日,萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創,融創的代價是支付62.81億元。

  顯然,上述資產出售并非萬達處置資產的全部。僅上述資產出售,其交易價就達811.25億元(芝加哥萬達大廈項目尚未出售、芝加哥摩天大樓售價不詳)。以此看來,大甩賣后,萬達集團回血接近千億元,資產結構急劇改善。

  架構調整實現去地產化轉型

  萬達集團大規模甩賣地產項目,或是其極力推進去地產化的轉型。

  公開資料顯示,從1992年開始成立大連萬達地產集團的王健林借助中國房地產市場蓬勃興起之機,不斷將萬達集團做強做大。

  從萬達集團發展軌跡看,2012年之后,王健林更多地將目光瞄準海外,并開始大規模收購。據不完全統計,近五年,萬達進行了23筆海外投資并購,涉及資金總額約2000億元。

  至此,萬達建立了涉足地產、文化影視、商業、金融等多個業務板塊的資產規模近萬億元的資產帝國。

  針對去年以來萬達集團“買買買”模式戲劇性地逆轉為“賣賣賣”模式,北京一家券商分析師向長江商報記者稱,除了受傳言中監管層排查其銀行授信等因素外,萬達運營風向突變或是在去杠桿、去地產化。通過處置地產項目,實現輕資產轉型。

  長江商報記者注意到,去年以來,萬達集團內部實施了架構調整,此前,萬達集團旗下四大產業集團為商業、文化、金融、網科。其官網顯示,如今,四大產業集團調整為商管、文化、地產、金融,曾經的網科集團退出。而最大的變化是商管集團成立。根據今年初王健林在萬達集團年會上講話,商管集團定位于純粹的商業物業持有和運營管理商,萬達的地產業務由獨立的地產集團運營。今年3月,萬達商業更名為萬達商管。

  萬達官網顯示,地產集團開發的產品包括萬達廣場、萬達酒店、萬達城、萬達茂等商業地產產品,以及萬達旗下的住宅項目。可見,通過架構調整、資產處置,萬達集團似乎已經實現降杠桿、去地產化目的。

  上述券商分析稱,除了自身處于降杠桿需要外,萬達的去地產化似乎是為了萬達商管回歸A股。

  萬達商管IPO似乎仍然遙遙無期

  一直在努力推進的萬達商管IPO似乎仍然遙遙無期。

  2016年9月20日,在港股上市637天后,萬達商管正式退市。退市后,萬達商管選擇了直接IPO的上市之路。

  證監會官網顯示,2015年9月2日,萬達商管向證監會進行了申報,并于2個月后的11月13日進行了預披露,正式加入IPO排隊大軍中,擬上市地為上交所。2017年3月3日,萬達商管的審核狀態從“已受理”進一步到“已反饋”。

  今年11月,萬達的上市進展出現了“異動”。11月1日,證監會披露的正常審核狀態企業基本信息情況表中,萬達商管“進步”至“預披露更新”,這意味著其上市獲得重大進展,距離上會審核只剩下最后一步。同時排隊的富力地產等仍為“已反饋”狀態。

  然而,一周之后的11月8日,證監會更新的正常審核狀態企業基本信息情況表中,萬達商管“退步”至“已反饋”。11月16日的更新中,萬達商管依舊處在“已反饋”階段。這意味著,排隊已經三年有余,萬達商管上市仍處在“已反饋”階段,距離登陸A股還有一段距離。

  萬達商管是萬達集團核心資產,截至2017年底,已在全國開業北京CBD、上海五角場等235座萬達廣場,持有物業面積3151萬平方米,年客流31.9億人次,商業地產及租金收入合計12380.60億元。今年計劃開業52座萬達廣場。

  值得關注的是,萬達商管港股退市時,曾與投資者簽訂有退市后滿兩年或于2018年8月31日前在內地主板上市的上市對賭協議,如果回A失敗,將要進行股權回購,并支付利息,本息合計超300億元。而在今年3月,騰訊聯合蘇寧、京東、融創投資340億元收購了萬達商業約14%股權,這與當初港股私有化之時的成本相當,似乎是騰訊等接盤了前期的對賭協議。騰訊等入股又有了新的協議,如2019年租賃凈收益要達到130億元、2023年10月31日前完成上市等。

  針對萬達商管IPO進展緩慢,一投向人士稱,近年來,A股IPO基本上未對地產企業開啟,萬達大幅度轉型去地產化,其目的也是為了適應A股IPO環境。在其看來,隨著萬達商管轉型成功,時機合適的話,萬達商管的上會不會太遠。

  萬達電影百億重組205億商譽面臨減值 309億影視巨無霸或導致市場壟斷

  歷時兩年、三易重組方案,王健林推動的萬達電影(002739.SZ)百億重組萬達影視,仍然迷霧重重。

  11月5日,經歷了長達489天的停牌后,萬達電影終于宣告復牌,其調整后的重組方案隨之浮出水面。交易價格從116.19億元縮水至106.51億元,現金支付部分也改為股份支付。

  長江商報記者發現,萬達電影與萬達影視的重組始于2016年5月,彼時,交易價格高達372.04億元,但很快就宣布放棄。去年7月重組重啟,不同的是,傳奇影業剝離,新增新媒誠品,交易價格也隨之調減至116.19億元。

  此次重組,標的資產溢價率1.36倍,交易對方21名股東作出業績承諾為三年凈利潤合計不低于32.28億元。

  備受關注的是,萬達電影商譽96.30億元,標的資產商譽39.31億元,重組將催生69.21億元。重組完成后,萬達電影的商譽將達204.82億元,占309.39億總資產的66.20%。一旦業績未達預期,將面臨巨額商譽減值。

  此外,重組后的萬達電影將形成集影視投資、制作和發行以及網絡游戲發行和運營的全產業鏈。基于萬達電影的市場占有率連續9年居市場首位,市場人士因此質疑,重組后,萬達電影將會形成壟斷。

  復牌四跌停市值蒸發逾200億

  萬達電影的百億重組,并未受到投資者熱捧。

  停牌17個月后,11月5日萬達電影復牌。出人意料的是,開盤即跌停。此后的連續三個交易日,均收出了一字跌停。至11月9日,股價最低為20.65元,創下2015年上市以來的新低。考慮復權因素,復牌之后,股價最大跌幅39.49%,市值蒸發247億元。歷經近幾日反彈,市值仍然蒸發196億元。

  長江商報記者查詢發現,萬達電影的市值一度超過1500億元,如今市值接近高峰時的零頭。

  催生百億商譽存減值風險

  萬達電影的此次重組,還將面對巨額商譽減值的潛在風險。

  此次重組,對標的資產萬達影視100%股權評估基準日為今年3月31日,以收益法評估的結果作為最終結論。根據評估報告書,截至評估基準日,萬達影視母公司口徑的所有者權益賬面價值為50.80億元,評估價值為120.01億元,評估增值69.21億元,增值率為136.23%。其中,互愛互動增值率516.50%、新媒誠品增值率345.79%。

  評估增值將導致重組后的萬達電影商譽大幅增長。截至評估基準日,萬達影視的商譽為39.31億元,占當期79.02億元總資產的49.74%。此次重組,將增加商譽69.21億元,加上截至今年3月31日萬達電影的96.30億元商譽,重組完成后,萬達電影的商譽將達到204.82億元,占其總資產的66.20%。

  萬達電影的商譽來源于近年來的多宗并購,其中大部分標的為影城。如果并購標的業績未達預期或大幅下滑,將會產生商譽減值,進而吞噬公司凈利潤。

  此次重組,王健林等作出的業績承諾為,2018年至2020年,萬達影視實現的分別不低于8.88 億元、10.69億元、12.71億元。

  值得關注的是,近年來,萬達影視高管離職頻繁。從2015年8月至今年3月,先后有陳洪偉、柳慶慶、賈燕江等6名副總經理及趙方、蔣德富等2名總經理離職。根據公司披露,他們離職均為個人原因。

  此外,去年底,萬達影視因未按規定繳納稅款被稅務部門要求補繳稅款及滯納金,同時,公司因未按規定代扣代繳個人所得稅,被罰款317.20萬元。去年七八月,互愛互動因違反網絡游戲管理規定合計被罰款1.5萬元。

  與傳奇影業隱形競爭猶存

  百億重組將催生影視界巨無霸,或將形成新的行業壟斷。

  萬達影視主要經營電影和電視劇的投資、制作和發行,以及網絡游戲發行和運營業務,其中,電影業務主要由萬達影視自身運營,電視劇業務主要由子公司新媒誠品運營,網絡游戲業務主要由子公司互愛互動運營。從產業角度看,萬達影視是萬達電影的上游。

  此次重組完成后,萬達電影將形成從影視投資制作到影視發行、網游運營的全產業鏈,形成“渠道+內容”的全產業鏈生態圈。

  備受關注的是,重組后的萬達電影將是影視界的龐然大物,對市場的影響足夠大,或將導致行業壟斷。

  2017年,萬達電影實現票房87.8億元,同比增長15.7%,觀影人次2.1億人次,同比增長16%。截至去年底,萬達電影會員數量突破1億,共有直營影院516家,票房、觀影人次、市場份額已連續九年位居國內院線首位。今年前十個月,萬達電影實現票房81.5億元,同比增長12.3%,累計觀影人次 1.97億人次,同比增長12.4%。截至10月底,擁有已開業直營影院573家,5062塊銀幕。

  萬達影視的市場份額也足夠大。2017年,萬達影視所投資影片的票房總計達158.44億元,約占國內總票房的28.34%,在電影制作行業處于領先地位。

  上下游巨頭合并后,如何保證萬達電影不利用排片的影響力優化自己影片的排片率、打擊競爭對手,將對萬達電影管理層是一種挑戰。

  此外,由于此次重組剝離了傳奇影業,然而,估值高達230億元的傳奇影業,雖然身處好萊塢但經常將影片送到國內,其業務與重組后的萬達電影基本相同。這意味著,傳奇影業與萬達電影難以避免同業競爭問題。

  上周,針對上述事宜,長江商報記者向萬達電影發去采訪函,但截至發稿時,仍未收到具體回復。

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